土地の相続放棄～土地を相続したくない場合はどうすればいい？

最近、不動産ならぬ「負動産」という言葉をよく聞きます。住む予定もなく、貸せる見込みも、売れる見込みもなく、管理の責任と納税義務だけが発生しているといった「マイナス」要素しかない不動産のことです。相続により、実家のこうした「負動産」を相続する立場になり、その負担を避けるために相続放棄をしようとしたがそれもできず、税務署に物納しようとしても、受けてもらえないというお悩みもよく聞きます。ここでは、相続放棄の仕組み、相続放棄の注意点、不動産の管理負担、相続放棄以外の土地を手放すための方策について説明します。

遺産の中にいらない土地があったら相続放棄できる？

相続放棄とは、被相続人の遺産に対する相続権の「一切」を放棄することです。預金だけ相続して不動産は放棄するといったことは認められません。相続放棄は家庭裁判所に「相続放棄の申述書」を提出し、家庭裁判所がこれを受理することで初めて効果を生じます。配偶者以外が相続する場合、相続順位というものがあり、子が相続放棄すると直系尊属（祖父母等）が相続人となり、直系尊属が相続放棄すると、兄弟姉妹が相続人になります。

相続放棄には制限があり、子は死亡を知った時から3か月、子や直系尊属が相続放棄をした（もしくは死亡した）場合、兄弟姉妹はこれらの相続放棄（もしくは死亡）を知った時から3か月すると相続放棄は認められません。ただ、相続財産の調査に時間を要する場合、裁判所に申立をして、期間をもう3か月延ばしてもらうこともできます。預金を払い戻して使ってしまったり、相続財産を処分してしまうと、相続を承認したことになり、相続放棄はできなくなってしまいますので、注意してください。

遠方の土地を相続してしまった場合にかかる費用

不動産を維持するのにどれだけの費用がかかるでしょうか。不動産にかかる税金には固定資産税と都市計画税があります。固定資産税は固定資産評価額の1.4％ですが、住宅の敷地は200㎡以下であれば6分の1,200㎡超過部分は3分の1に税額が軽減されます。都市計画税の税率は一般的には0.3％です。土地が住宅敷地で200㎡以下の場合、税額は3分の1に軽減されます。

マンションの場合、管理費、修繕積立金がかかります。古いマンションは修繕積立金も高くなる傾向があります。

一戸建ての場合でも、不在のまま放置しておくと、ゴミの不法投棄や、放火の危険があり、専門業者に空き家管理を依頼すると月5000円から1万円がかかります。倒壊の危険があるような建物は自治体から「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減措置もなくなり、修繕、解体を命じられることもあります。

山間の更地の場合、不法投棄のリスクがあります。産業廃棄物が投棄されると、撤去に1000万円かかることさえあります。また山林、崖地が崩落して近隣に被害を与えた場合億単位の賠償金がかかる可能性があります。

いらない土地を手放すための選択肢

相続放棄以外に要らない土地を手放す方法はないでしょうか。売却が無理なら、とりあえず、隣地の方に声をかけて貰ってくれないか聞いてみてはどうでしょう。ただ、贈与を受ける条件として建物の取り壊しを求められる可能性があり、その場合100万円以上の金額がかかります。自治体への土地の寄付はどうでしょう。

あなたが不要と思う土地は、自治体も不要に思うでしょう。自治体としては不要な土地を貰っても、その分固定資産税収入が減るだけなので、まず断られると考えておいたほうがよいでしょう。町内会の中には「認可地縁団体」として法人化されているものもあり、町内会名義で不動産を所有できるため、こうした団体に寄付することもありえますが、この場合もハードルは高いでしょう。

それでは、相続税を現金で払う代わりに、不動産を納める「物納」は可能でしょうか。税務署としては現金で支払ってもらった方がありがたく、物納は最後の手段として認められるに過ぎません。相続財産中の現金、預金で払えるならそれで払うように言われますし、収入があるなら10年間で分割払いするように言われます。手放すのは無理と考えて賃貸することを考える人もいるかもしれません。

しかし、古い建物を賃貸に出すには百万円単位のリフォーム工事が必要です。水回りも直すとなるとさらに費用が掛かります。ＤＩＹ可物件として賃貸することも考えてください。

いらない土地を相続放棄したらどうなる？

相続放棄をすると、初めから相続人にならなかったものとみなされるため、相続財産とは関係がないはずです。しかし、相続財産が管理されないまま放置されると、他の相続人や、相続放棄により新たに相続人となった人に損害を与えかねません。それらの相続人が管理を始めるまで、相続放棄をした人も、相続財産を管理する義務が民法940条で負わされています。この場合の注意義務は「自己の財産におけるのと同一の注意」を負えばよいとされ、通常の注意義務より軽減されています。とはいえ管理を怠って他の相続人等に損害を与えた場合賠償しなければなりません。また、他の相続人に対して事務処理状況を報告し受取物の引渡し義務を負っています。

この民法940条の管理義務は、他の相続人等に対する責任であり、管理を怠り第三者に損害を与えた場合には適用はありません。しかし、民法717条は、建物が倒壊したり、崖が崩れて第三者に損害を与えたりした場合、建物や土地を占有していた人に、損害賠償義務を負わせています。

そのため、相続を放棄したらなるべく早く、他の相続人等に管理を引き継ぐことが必要です。

相続人の全員が相続放棄した土地はどうなる？

相続人の全員が相続放棄した場合、相続人が最初から誰もいなかったことになります。民法は、所有者のない不動産は、国庫に帰属すると規定しています。そうすると、そのまま放置しても良さそうにも一見思われますが、建物が倒壊したり、崖が崩れて第三者に損害を与えたりした場合、建物や土地を占有していた人に、損害賠償義務を負わせています。最後に相続放棄した相続人は、こうした損害賠償義務を負わされてしまう可能性があります（だから、相続放棄するのであれば、最後の相続放棄者にならないよう、早く放棄して、他の相続人に管理を任せるべきです）。こうした不安を解消しようというのであれば、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立てをするしかありません。

相続財産管理人選任申立の際、収入印紙800円と連絡用の郵便切手数千円程度がかかるほか、30～100万円程度の「予納金」を払わねばなりません。予納金は、相続財産管理人が遺産の清算を進めるのに必要な経費や相続財産管理人の報酬に充てられるお金です。申立人が身近な人を推薦することも可能ですが、裁判所はそういった推薦を無視して、弁護士や司法書士といった専門職を相続財産管理人に選任するのが普通のため、予納金も高額になるのです。相続財産に不動産が含まれていれば、100万円は覚悟した方が良いでしょう。

相続財産が十分にあれば、最終的には、相続財産の中から予納金も返還されます。しかし、相続財産が少ないときは返還される原資がないことになりますので、申立人が費用を自ら負担せざるを得ない結果となります。

相続土地国庫帰属法とは？いらない土地を国に引き取ってもらえる？

令和5年4月27日から改正相続法が実施され、相続土地国庫帰属制度がスタートします。相続人が相続した土地を負担に感じている場合、相続登記もせず長期間放置すると、相続人の行方も分からず、相続も進むうち、所有者が誰だか、どこに住んでいるのかも不明になっていきます。こうした所有者不明土地が九州の面積をも上回る状態になっています。このため、相続によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能にしたのがこの制度です。

制度の開始前に土地を相続した方でも申請できますが、土地が複数の相続人の共有になっていると全員で申請する必要があります。次の土地は国庫帰属が認められません。

• 建物、工作物、車両等がある土地
• 担保権などの権利が設定されている土地
• 通路など他人に使用される予定の土地
• 土壌汚染や埋設物がある土地
• 境界が明らかでない土地
• 危険な崖がある
• 負担金の納付

申請するには審査手数料のほか、国庫への帰属について承認を受けた場合は、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。これらの具体的な金額や算定方法は、今後政令で定められる予定です。